Hohe Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien
Studie empfiehlt Reformen und mehr Transparenz bei Maklerleistungen.
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind bis zum Jahr 2022 deutlich gestiegen – mit weitreichenden Folgen für die Erwerbsnebenkosten, die ebenfalls stark zugelegt haben. Das betrifft besonders die Kosten für Notar und Grundbuchamt, die sich direkt am Kaufpreis orientieren und somit nahezu proportional mitgewachsen sind. Die Grunderwerbsteuer legte langfristig sogar überproportional zu: Seit der Föderalismusreform 2007 haben alle Bundesländer bis auf Bayern ihre Steuersätze erhöht. Das zeigt eine vom BBSR veröffentlichte Studie, die das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica durchgeführt hat.
Maklerleistungen sind kein verpflichtender Bestandteil im Erwerbsprozess und werden nicht einheitlich reguliert. Bei knapp der Hälfte aller Immobilientransaktionen in Deutschland ist laut Studie ein Makler involviert. Bei den Maklerprovisionen wird häufig ein Satz von 3,57 Prozent (brutto) für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser gefordert, tatsächlich liegt die bundesweite Durchschnittscourtage laut Erhebung bei rund 3 Prozent des Kaufpreises. Die Höhe kann zudem je nach Objekt, Region und Aufwand der Vermarktung variieren.
Die Untersuchung zeigt auch, dass die seit 2020 gesetzlich festgelegte Aufteilung der Maklercourtage zwischen Käufern und Verkäufern in vielen Regionen im Grundsatz zu sinkenden Kostenanteilen für Erwerbende geführt hat. Gleichzeitig wird der Verkäufer bei der Inanspruchnahme von Maklerleistungen stärker mit den Maklerkosten belastet.
Die Studie legt nahe, dass sinkende Nebenkosten – etwa durch niedrigere Steuersätze oder geringere Notargebühren – nicht automatisch auf die Kaufpreise aufgeschlagen werden. Vielmehr könnte sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum durch eine Senkung der Grunderwerbsteuersätze oder der Kostensätze für Notar und Grundbucheintrag deutlich verbessern. Der Hintergrund: Während Kaufpreise meist über Kredite, das heißt mit einem mehr oder weniger hohen Fremdkapitalanteil finanziert werden, müssen Nebenkosten in der Regel aus dem Eigenkapital bestritten werden.
Die Autorinnen und Autoren empfehlen, insbesondere Ersterwerbende und Selbstnutzende bei den Nebenkosten zu entlasten – etwa durch Steuerermäßigungen, Rabatte oder einen teilweisen Erlass. Auch eine Reform der Grunderwerbsteuer wäre denkbar, bei der der Bund einen Sockelsteuersatz vorgibt und die Länder zielgruppenspezifisch Zuschläge festlegen können.
Darüber hinaus macht die Studie deutlich, dass auf dem Maklermarkt eine erhebliche Informationsasymmetrie besteht – insbesondere zulasten der Käuferinnen und Käufer. Viele verfügen über wenig Wissen hinsichtlich der angebotenen Dienstleistungen und der zugrunde liegenden Preise. Um hier mehr Transparenz zu schaffen, schlagen die Autorinnen und Autoren einen sogenannten Maklercourtage-Spiegel vor. Ähnlich wie beim Mietspiegel würden dabei Einzelpreise für verschiedene Dienstleistungen ausgewiesen und veröffentlicht werden. Ergänzend sollte die Qualität der angebotenen Leistungen nach Ansicht der Forschenden stärker überwacht werden. Eine staatliche Preisregulierung sollte dagegen erst bei ausbleibender Wirkung anderer Maßnahmen erwogen werden.
Die Studie „Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien“ ist als BBSR-Online-Publikation 12/2025 erschienen.